作者：顺徒顺华 来源：原创 发布日期：08-22
A | 10月中旬，张强看中了北京三环内的一套小一居室。
B | 文旅融合，深挖潜力 产品多元、特色鲜明的夜间文旅消费聚集区，受到越来越多的游客青睐 朱楼画栋，彩胜华灯。与中介沟通后，他觉得价格合适，可以考虑入手。走进坐落于陕西省西安市曲江新区的长安十二时辰主题街区，旅客立刻会被这里的唐风唐韵所吸引。
C | 房子的挂牌价约150万元，中介告诉他，业主急于套现，如果付款条件合适，预计120万元至130万元即可成交，具体需与业主谈。
D | 这个集唐风市井体验、唐乐歌舞表演、文化社交休闲等于一体的文化旅游街区，自今年5月开放运营后，每天吸引万名游客前来观光。
E | 为增强旅客的沉浸式体验，百余名演员穿梭其间。他们或扮演小商贩，或扮演李白、杜甫等历史人物，不时停下来与游客互动。 张强的首套自住房位于五环外，按照北京的限购政策，他仍拥有一个五环内的购房资格。
F | 这次购入第二套住房，他并非为了资产升值，更多是从租金收益角度考虑。他认为，对自己这个上班族而言，拥有工资之外的被动收入，是未来的重要保障。
G | 比如，在21时至次日0时面向年轻消费群体推出《大唐永不眠》沉浸式实景活动。 张强投资房产的念头来自朋友的启发。”陕西文化旅游股份有限公司董事长邹林丰说。
H | 夜间经济一般是指从当日18时至次日凌晨2时所发生的服务业类经济活动。今年7月，他的朋友以120万元的总价，在一个双地铁小区买入一套小户型，每月租金约4000元，这让许多朋友羡慕。2019年，国务院办公厅印发《关于加快发展流通促进商业消费的意见》提出：“活跃夜间商业和市场。张强说，这样的机会并非随处可见，需要主动寻找。”近日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《“十四五”文化发展规划》提出：“全面促进文化消费，加快发展新型文化消费模式，发展夜间经济。” 打好文旅牌、发展夜间经济，西安市先后印发《关于推进夜游西安的实施方案》《西安市加强文化建设促进文化旅游产业融合发展三年行动方案（2020—2022年）》《西安市创建国家文化和旅游消费试点城市实施方案》。
I | 下半年以来，一位从事私募投资的人士也开始在一线城市核心区物色总价低、出租率高、租金收益稳定的住宅，在他看来，当前仍有好的投资机会，但稍纵即逝。 寻找机会 张强是一名工程师，工作和收入相对稳定。早年，他与大多数上班族一样，利用闲钱在环京地区投资了几套房产，也赚了一些钱。
J | 近年来，随着市场波动，除北京的自住房外，他已陆续清空了环京的投资房产。 尽管张强入手较早，但由于错过最佳出售时机，赚得并不多，他用这些钱提前还清了自住房的贷款，余下的一部分资金，他希望找到一个收益稳定的投资渠道。 张强说，他想过投资股市，但因为不懂，没有贸然进入；这几年基金波动也大，本金可能损失掉；银行理财和定存虽然稳，但收益太低，抵不过通胀。大唐不夜城、易俗社文化街区等产品多元、特色鲜明的夜间文旅消费聚集区，受到越来越多的游客青睐。 今年5月，朋友让他陪着看房。7月，朋友全款买下了一套20年房龄的小一居，挂牌价130多万元，最终含税成交价约120万元。 这套房距地铁站约1公里，有两条地铁交汇，周边配套齐全。紧邻长安十二时辰主题街区的大唐不夜城步行街，通过声光电等手段渲染场景，汇集了“秦腔提线木偶”等创意表演。一居室月租超过4000元，装修好一点可达4500元，每年租金收入约5万元。 朋友的买房经历启发了张强，与其让钱躺在银行，不如全款买套房收租。
K | 西安市民李焱说：“这里的表演会不时更换，步行街两边还有剧院、美术馆、音乐厅等文化场馆，是个夜游的好去处。手中200万元闲钱足够操作一单。” 20时，西安钟楼附近的易俗社文化街区游人如织。
L | 这个城市更新项目于去年改造完成后向公众开放，秦腔、话剧、相声表演丰富了群众的夜间文化艺术消费。 由于当前市场并未完全企稳，盲目投资仍有风险，寻找投资标的物需要聚焦房价波动较小的区域或小区，或者成交价足够抵御未来市场波动带来的风险；操作层面更适宜于像张强这样有闲置资金不需要加杠杆的群体。 8月，张强开始认真研究投资房产。
M | “这台钟我小时候在爷爷家里见过！”游客马立阳兴奋地说。徜徉在地下一层的“东邦哥”怀旧主题街区，老西安人的旧时记忆被一个个老物件唤起，游客在体味文化的同时，也能够一饱口福。在西安市蓝田县的白鹿原影视城景区，《夜谭·白鹿原》光影秀融舞美特效、演员表演、景观亮化等为一体，游客在1100米长的山谷中沉浸体验由科技手段和自然景观创造的光影世界。依托长安唐村、周至水街、鄠邑蔡家坡等乡村空间打造的光影秀、篝火节、艺术节等夜游热点也在持续升温。西安市文旅局相关负责人介绍：“夜间经济是文化、旅游、消费融合发展的新动能。西安市贯通景区、街区、园区、社区与商圈，促进夜间经济质量提升，让游玩场景更具科技感、沉浸感和时尚感。选区上，他限定在五环内；配套上，两公里范围内有地铁，生活便利。初步锁定几个交通方便的商圈后接着选的是小区，次新房价格偏高，预算吃紧，只能选老破小。” 突出特色，提升魅力 培育消费新热点，让夜间经济持续升温，展现城市的青春与活力 “终于排到了！”在湖南省长沙市湘江新区街区内的一家奶茶店门口，来自邵阳市的游客覃玲和好友刚吃过晚饭，就来到这里。
N | 两居室和一居室租金差距不大，但总价差距大，因此他首选小户型一居。
o | 旁边一家龙虾店同样生意火爆，排队等位的队伍大约有20米长。接下来要解决的就是价格问题。 张强的理想标的是“总价越低越好，租金越高越好”。“门店顾客最多的时候排位超过200号，日销龙虾900斤。”餐厅负责人说。但这种房源极少，需要抱着捡漏的心态去找。夜幕下，湘江新区梅澜坊街区游客熙攘，美食飘香的店铺座无虚席，喧嚣热闹的广场歌声婉转……这条滨湖商业街与梅溪湖旖旎风光融为一体，为市民游客带来斑斓夜色下的美好与惬意。两个月里，他陆续看了多套房，但符合预期的寥寥无几。 10月15日，他在中介网站看到一套挂牌150万元的一居室，立即联系中介。
p | 挂上氛围灯，大大小小数十个摊位一字排开：精致的文创手办、动人的民谣演奏、精彩的变脸表演……人声鼎沸中，“韵味湘江 夜色梅澜”湖畔烟火市集上的活动精彩纷呈。中介称，同户型近期成交价约130万元，如果付款条件好，或许可以谈到120万元。 这套房位置更靠近核心区，面积略小，房龄超40年，但租金较高。
q | 如果以120万元成交，年化租金收益率可达约4%。 张强说，想要在茫茫房源中找到合适的房子，个人效率太低，得依赖中介。中介了解他的需求后，又推荐了几套房源，约定周末集中看房，合适就约房东谈价。“街区活动丰富多彩，除了湖畔音乐、湖畔集市等每月固定活动外，还有各类国风巡演、国潮打卡、非遗展会活动。
r | 抓住机会 看了两个月房，张强发现，“捡漏”的买家不少，不仅有个人，还有机构投资者。曾有一套房源的底价极具吸引力，他本打算再多看几套对比，结果第二天就被别人抢先拿下。”梅澜坊街区运营方负责人孟凌介绍，近年来，街区围绕“24小时城市”打造规划，将烟火气和文化味有机结合，依托梅溪湖的自然资源优势，给消费者带来“湖畔漫游”的多元化夜间体验，成功入选第二批国家级夜间文化和旅游消费集聚区。
s | 孟凌说，95后正逐渐成为夜间经济市场消费的主力军，对多样化、多层次的夜间消费体验提出更高要求，“我们将持续丰富完善夜游、夜购、夜食、夜娱、夜秀等多种生活业态，积极推动美食、文化、娱乐等多元夜间消费业态融合共生，更好地满足消费者需求。 他总结，小户型买家主要有两类：一是尚未结婚的年轻人，希望在能力范围内拥有一套属于自己的房子；二是像他一样追求长期稳定租金回报的投资者。
t | 张强偏好小户型，正是看中其租金回报率更高。以他正在看的房为例，租金收益率约4%。
u | 而同小区两居室因总价高、租金差距不大，收益率普遍低一个百分点。 在这种情况下，只要总价足够低，小户型比大户型更抢手。
v | ” 同样游人如织的，还有长沙市五一广场商圈。
w | 一家大型中介的门店负责人告诉经济观察报，在他所在的片区，近期70平方米以下房源的成交占比超六成，而90平方米以上房源的成交占比仅一成左右。 张强也体会到，一分价钱一分货。好房不便宜，便宜的房多半有瑕疵。
x | 照片里看着不错，实地一看可能装修老旧、采光差；要么户型较差，实用性不强。这些房源在租赁市场普遍不受欢迎。 上述中介门店负责人称，低价房源通常有两种情况，要么业主急售，要求短期内全款；要么房子本身存在硬伤，如采光差、户型不佳、漏水，或交易税费高、需补缴土地出让金等。商圈有20多条商业街、2万多个商业网点，商业综合体占长沙市2/3以上，集合了解放西路、太平老街、坡子街和黄兴南路步行街等，入选文化和旅游部第一批国家级夜间文化和旅游消费集聚区名单。
y | 7月以来，长沙市夜间消费热度持续攀升。排除这两种情况，多数业主不愿意降价出售优质房源。 显然，急需用钱的业主最适合张强这类投资者。美团数据显示，7至8月，平台上长沙市夜间整体消费订单量占比达到44%。但在整个二手房市场，此类卖家比例不高，而且老破小房源普遍瑕疵较多，投资意义上的“高性价比”房源十分稀缺，需要足够多的耐心。 上述私募投资人士称，过去由于住宅收益率低，机构投资者更青睐写字楼。其中，夜间游玩订单量同比增长1.5倍，夜间运动健身订单量同比增长1.1倍。从商圈来看，五一广场商圈、芙蓉南路沿线商圈、银盆岭商圈等受到消费者欢迎，五一广场商圈7月以来订单量环比增长了26%。一方面写字楼租金高，回报率更优；另一方面，商办物业只要运营得当，也能带来可观的资产增值收益。2019年12月，长沙市印发《关于加快推进夜间经济发展的实施意见》，明确提出要以打造“24小时城市”为目标，用3年时间规划一批与区域商圈发展相融合、具有带动辐射功能的特色夜间消费街区。不过，近两年情况发生了变化，商办市场冷清，租金一降再降；而住宅租金收益率因房价下降有所提升，开始吸引机构关注，但目前机构多处于前期摸底阶段，尚未形成实质性投资动作。 买房逻辑变了 过去，张强投资房产主要依靠房价上行赚取增值差价，但如今，他更看重的是租金收益。长沙市将通过街区提质改造、开展促销活动、培育消费新热点等方式，让夜间经济持续升温，展现城市的青春与活力。
z | 张强说，与年化租金收益率相比，他更在意的是每月带来的4000元租金收入。完善配套，增强动力 完善夜间交通、安全、环境等配套措施，持续提高夜间消费便利度和活跃度 “洪都大拇指奶茶、绝味水煮、糖水铺、老三样……这里美食特别多，味道也相当不错，还有文艺表演，非常热闹，不仅能体验到浓浓的洪都韵味，还能感受到这座城市的独特活力，我经常和家人来逛一逛。”正在江西省南昌市青云谱区洪都夜巷·历史文化商业街区游玩的市民黄桂花兴奋地说。作为普通打工族，张强对年化收益率的要求没有那么严格和执着。他更远的考虑是，即便未来遇到裁员等突发情况，每月4000元的租金收入也能为生活提供更多保障。2021年，青云谱区投入6700多万元，依托老洪都厚重的历史文化底蕴和全市独有的百栋苏式文物保护建筑集群，像修缮文物一样改造老街巷，将昔日的新溪桥北二路餐饮街区升级打造为洪都夜巷·历史文化商业街区，街区长920米，沿街商铺120余家。
| 在他看来，这一轮房地产洗牌后，随着房价逐步回稳，靠房价上涨赚取差价的时代已经过去，现在是出租率高、租金高的房子具备投资价值。
| 将100多万元存入银行定期存款或保本理财产品，带来的收入有限，而且从长远来看也难以抵御通胀影响。青云谱区文广新旅局局长俞莉介绍，该街区聚焦消费热点，经常举办文艺活动及表演，并融入具有地方特色的非遗文化活动，如南昌糖画、城南龙灯、青云谱剪纸等，积极培育新型业态，释放消费潜力。目前，洪都夜巷·历史文化商业街区年销售额突破1亿元，带动就业岗位1000余个，街区业态从传统餐饮服务业向历史文化商业街区转型升级，已构建集美食、娱乐、休闲于一体的南昌市文化和商业地标。
| 相比之下，投资一线城市核心区域的房产，不仅能带来持续稳定的租金收入，还具备一定的保值增值功能。 上述私募投资人士表示，普通投资者计算回报率往往比较粗略；专业或机构投资者的测算模型更为复杂，通常采用投资回报率与内部收益率（IRR）两种方式作为投资标准。“近年来，青云谱区规划建设六大特色夜间经济板块，警民路夜市街、洪都夜巷·历史文化商业街等特色夜间经济活动都取得不错的效果，实现全区夜间经济差异化发展，业态资源聚集。”青云谱区商务局局长周玮说，区里加大政策扶持力度，出台发放消费补贴等系列举措，进一步培育夜间经济新动能。两种标准的出发点不同，投资逻辑也各有差异。今年5至7月，青云谱区举办“乐购青云谱·消费惠民生”活动，有力激发广大居民夜间消费活力，成为区域经济增速的“催化剂”。 该人士告诉经济观察报，专业投资者会将物业费、交易税费、取暖费、维修费、空置损失等成本全部计入。其中，偶发性成本按一定比例纳入计算，例如维修成本通常为年租金的10%左右，空置损失约为年租金的5%。南昌王府井是青云谱区最大的商业综合体。活动期间，该综合体日均客流量达3.8万人次，日均消费额300多万元，每月营业额超1亿元，同比增收124%，夜间消费占据全天消费总额的六成以上。
| 如果购房资金来自贷款，还需将资金成本计入。“夜间经济，空间广阔，大有可为。”青云谱区委书记叶修堂说，青云谱区将通过升级改造传统商圈、大力引进首店经济，不断打造夜间消费场景和集聚区，完善夜间交通、安全、环境等配套措施，持续提高夜间消费便利度和活跃度。
| 政策推动，形成合力 合理规划空间布局，增加更有特色、有新意的供给，激发夜间经济更大的活力 “环境更好了，游玩更舒心，购物更放心。 以张强计划投资的房产为例，每年的物业费、取暖费、维修费及空置损失合计约3000元，需要从租金收益中扣除；按照“满五唯一”政策，契税约为1.2万元，也应计入购房成本。”近日，在山东省泰安市泰山区吾悦广场欢喜街夜间经济街区，前来逛街消费的市民李佳说。住在附近的李佳，以前晚上逛街没有好去处。经测算，专业机构计算的投资回报率约为3.9%，比张强个人计算的少0.3个百分点。 与投资回报率相比，内部收益率从现金流角度出发，计算方式更为复杂。虽然当地自发形成了一些夜市，但经营者很多都是流动摊贩，不仅消费环境未能尽如人意，还存在食品安全等各种隐患。除了资金成本外，还需考虑投资年限。为了积极发展夜间经济、更好满足夜间消费需求，泰山区综合行政执法局依托吾悦广场、万达金街、宝龙城市广场等传统商圈，统一管理、统一规划，大力培育夜间经济主题街区，不断改善消费环境，充分发挥了带动就业、激活夜间消费的作用。以张强计划投资的房产为例，在房价保持不变的情况下，如果持有10年，内部收益率约为3.9%；若持有20年，内部收益率可达约4.5%。 （应受访者要求，张强为化名）。如今，这些夜间经济主题街区可提供160多个摊位，每晚可接待3000余人次。“以前流动摆摊多是无奈之举。现在有了统一管理，来消费的市民更多了，商户的心里也更有底。”在吾悦广场欢喜街夜间经济街区售卖水果的商户冯霞说。
| 在街区美食区，花车采取统一店招，均配备分类垃圾箱、油烟净化器、灭火器等设备；零售区分为服装、饰品多个区域，根据经营业态，使用不同的花车或桌椅；互动游乐区设置多种儿童游乐设施，满足亲子游乐需求。
| 此外，街区还开展了“蓝色晚风游园会”“露天电影院”等活动，带给市民更多惊喜。
| 活跃夜间商业和市场，需要更加完善的配套措施。近年来，各地各部门注重完善功能配套、加强政策扶持、优化营商环境。
| 北京市发布第三版夜间经济发展措施，重点突出“北京范”“时尚潮”“文化芯”“科技核”。广东省启动以“夜生活·粤精彩”为主题的暑期消费促进活动，开展形式多样的特色活动。重庆市形成“夜游、夜景、夜秀、夜读、夜市、夜娱、夜养”等丰富的产品体系。周末晚上，在北京市朝阳区孙河乡易事达购物广场外，由朝阳区饮食服务旅店行业协会打造的汽车后备箱市集吸引了不少消费者。一辆辆私家车整齐地排列成行，齐刷刷地开着后备箱，整齐地摆放着琳琅满目的商品。“通过和商业综合体的紧密结合，后备箱市集不仅可以为实体商业引流，还满足了年轻消费群体的新需求，成为夜间经济新的增长点。”朝阳区饮食服务旅店行业协会副理事长徐洋说。不久前，文化和旅游部公布了第二批国家级夜间文化和旅游消费集聚区，自2021年以来，两批建设了共计243个国家级夜间文化和旅游消费集聚区。为更好助力夜间消费，美团上线“国家级夜间文化和旅游消费集聚区”主题品牌馆，将线下实体街区搬至线上，形成“线上游览线下消费”的数字化联动。游客通过搜索“集聚区”“夜间集聚区”“夜间文旅消费集聚区”等关键词，进入主题品牌馆主页，就能获取热门商圈的商户详情、预订方法和攻略评价等内容，实现更加便利的消费体验。
| 专家表示，夜间经济不只是简单的“吃喝玩乐”，已逐渐成为融合购物、饮食、住宿、文化、娱乐、体育、康养等多行业的新业态。
| 要在完善相关配套设施和服务的同时，因地制宜发展夜间经济，合理规划空间布局，避免千篇一律，增加更有特色、有新意的供给，激发夜间经济更大的活力。
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Published on:21:26:25